--------Bahwa terdakwa RINTO NOFRIS Bin AMRIL Pgl NOF selaku Direktur PT. Miftahuljannah Sejahtera Karya,pada hari dan tanggal yang tidak dapat diingat secara pasti sekira pada Bulan Februari 2020 bertempat di Perumahan Assalam By Pass yang beralamat di Jalan Cempaka  Raya Kelurahan Cimpago Ipuah Kecamatan Mandiangin Koto Selayan Kota Bukittinggi atau pada suatu tempat yang termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Bukittinggi yang berwenang memeriksa dan mengadili perkaranya, “menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya”, perbuatan tersebut dilakukan terdakwa dengan cara sebagai berikut :--------------------------------------------------------------------------------------------------------

• Berawal dari terdakwa yang mempunyai rencana untuk membuat perumahan Assalam Cimpago Ipuah Kecamatan Mandiangin Kota Selayan Bukittinggi yang selanjutnya terdakwa bergabung dengan CV. Pelita Andalas Sejahtera (CV. PAS) yang bergerak dibidang pembangunan perumahanan berdasarkan akta pendirian Nomor 01 tanggal 04 Desember 2018 yang dibuat di kantor Notaris ELFITA ACHTAR, SH, selanjutnya terdakwa bersama saksi IRWANDI HARIS selaku Direktur CV. PAS melakukan kerja sama tertanggal 15 Oktober 2019 di bidang pembangunan rumah yang mana terdakwa diangkat menjadi manager dengan tugas dan tanggung jawab terdakwa adalah menjual dan memasarkan perumahan Assalam, membuat administrasi  terkait kontrak jual beli, membuat perencanaan dan master plan perumahan serta mencari tenaga kerja lapangan dan kantor serta mencari suplayer bahan bangunan.
• Bahwa perumahan Assalam yang beralamat di Jalan Cempaka Raya Kelurahan Cimpago Ipuah Kecamatan Mandingin Koto Selayan Bukittinggi  akan dibangun diatas objek tanah dengan SHM Nomor 00737 seluas 3041 M2, dimana pemegang hak sebelumnya yaitu Sdri. YULI, Sdra. RAMLI, Sdra. AMIRSON, dan saksi ENDANG DWI PRASTATI, sebelumnya terdakwa melakukan negosiasi dengan BAROAR NASUTION yang mengaku sebagai pemilik tanah dan terdakwa telah membayar uang muka sejumlah Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) setelah itu barulah terdakwa dikenalkan dengan pemilik  tanah yaitu saksi ENDANG DWI PRASTATI beserta keluarga, selanjutnya setelah terdakwa bertemu dengan ENDANG DWI PRASTATI(sebagai kuasa pemilik tanah) barulah terdakwa memulai pengurusan di kantor Notaris sekira pertengahan tahun 2020, berdasarkan kesepakatan terdakwa membayar Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) dan terhadap uang yang sebelumnya telah terdakwa bayarkan sejumlah Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) tersebut diakui oleh saksi ENDANG DWI PRASTATI beserta keluarga telah terdakwa bayarkan sebelumnya untuk melakukan pembelian objek tanah SHM Nomor 00737 tersebut, kemudian setelah objek tanah dengan SHM Nomor 00737 beralih hak ke atas nama terdakwa barulah terdakwa menambahkan pembayaran Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) dengan total keseluruhan pembayaran Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah)  dari total harga jual tanah sejumlah Rp. 3.950.000.000,- (tiga milyar sembilan ratus lima puluh juta rupiah).
• Bahwa perumahan Assalam yang Terdakwa pasarkan tersebut terdiri dari 3 (tiga) type rumah yaitu :

1. Type 60 dengan luas tanah 37,5 m2 harga jual Rp. 255.000.000 (dua ratus lima puluh lima juta rupiah).
2. Type 80 dengan luas tanah 50 m2 harga jual Rp. 505.000.000 (lima ratus lima juta rupiah).
3. Type 100 dengan luas tanah 60 m2 harga jual jual Rp. 555.000.000 (lima ratus lima puluh lima juta rupiah).

• Bahwa perumahan Assalam mulai dibangun pada akhir tahun 2019 oleh CV. PELITA ANDALAS SEJAHTERA (CV. PAS), kemudian tahun 2020 beralih ke PT. MIFTAHULJANNAH SEJAHTERA KARYA (PT. MS KARYA) dengan akta pendirian Nomor 01 tanggal 15 Juni 2020 yang dibuat di kantor Notaris HUSNA MISBAH, SH dan Terdakwa selaku Direkturnya.
• Bahwa izin yang dimiliki oleh PT. MS KARYA dalam mendirikan perumahan Assalam adalah OFFICE PLAN yang dikeluarkan oleh Dinas PUPR Kota Bukittinggi tanggal 28 Agustus 2020 dengan nomor : 2886/DPUPR/KRK/VII/2020, sedangkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) belum dimiliki oleh PT. MS KARYA namun pembangunan perumahan Assalam tetap berjalan karena sudah mempunyai 43 (empat puluh tiga) konsumen yang telah memberikan uang muka atau pembayaran untuk pembelian satuan perumahan Assalam tersebut, dimana masing-masing konsumen memberikan uang muka terhadap masing masing perumahan diantaranya untuk luas tanah ukuran 37,5 m2 konsumen membayar uang muka minimal sebesar Rp. 20.000.000 (dua puluh juta rupiah), untuk luas tanah 50m2—70m2 konsumen membayar uang muka minimal sebesar Rp. 50.000.000 (lima puluh juta rupiah) dan untuk luas tanah 100m2 – 120m2  konsumen membayar uang muka minimal Rp.50.000.000 – Rp.100.000.000,- (lima puluh juta rupiah sampai dengan seratus juta rupiah). Bahwa untuk pembayaran angsuran bulanan dihitung dari sisa hutang konsumen dibagi 15 tahun, hasilnya merupakan jumlah cicilan minimal setiap bulannya dan konsumen membayar uang angsuran bulanan tersebut bisa secara tunai ke kantor melalui staf PT. MS KARYA atau melalui rekening PT. MS KARYA pada Bank Mandiri dengan Nomor Rekeninng 1110000111068, Bank BRI Nomor Rekening  001501001960308, dan Bank BCA Nomor Rekening 8125139805.
• Bahwa dari 43 (empat puluh tiga) konsumen yang telah memberikan uang muka atau pembayaran untuk pembelian satuan perumahan Assalam tersebut, 10 (sepuluh) unit rumah sudah ditempati oleh konsumen dan sisanya 33 (tiga puluh tiga) unit masih terbengkalai dan konsumen tersebut sudah melakukan kewajiban pembayaran secara cicilan.
• Bahwa saksi NOVRI, SE yang awalnya melihat iklan di internet facebook dan OLX yang menawarkan Unit perumahan dengan memakai sistem pembayaran Syariah sekira akhir tahun 2019 mengetahui tentang adanya Perumahan Assalam yang beralamat di Jalan Cempaka Raya Kelurahan Cimpago Ipuah Kecamatan Mandiangin Koto Selayan Bukittinggi Provinsi Sumatera Barat, kemudian saksi NOVRI, SE mendatangi kantor CV. PAS untuk mencari informasi terkait perumahan tersebut, selanjutnya saksi NOVRI, SE bertemu dengan terdakwa (RINTO NOFRIS) yang menawarkan Perumahan Assalam, serta dijelaskan pada saat itu terkait lokasi perumahan, sertifikat tanah dan dokumen perusahaan CV. PAS yang mana IRWANDI HARIS (selaku Direktur) dari perusahaan tersebut serta pembayarannya melalui sistem syariah (tidak melibatkan bank)  dan pada saat itu terdakwa juga menjelaskan apabila total pembayaran mencapai angka Rp. 175.000.000,- (seratus tujuh puluh lima juta rupiah) maka saksi NOVRI, SE akan dijadikan sebagai Konsumen Prioritas maksudnya ialah 6 bulan setelah menjadi konsumen prioritas maka unit perumahan akan serah terima kunci dan siap di huni, selanjutnya kepada saksi NOVRI, SE terdakwa memperlihatkan SHM Nomor 00737 objek tanah lokasi pembangunan perumahan Assalam tersebut yang mana sertifikat tanah tersebut atas nama Sdri. YULI, Sdra. RAMLI, Sdra. AMIRSON, dan saksi ENDANG DWI PRASTATI, kemudian terdakwa menjelaskan bahwa tanah tersebut sudah dibayar lunas dan sertifikat tersebut sedang dalam proses balik nama di kantor BPN.
• Bahwa pada tanggal 5 Februari 2020 saksi NOVRI, SE membayarkan secara tunai kepada terdakwa uang sebanyak Rp. 1.500.000 (sejuta lima ratus rupiah) untuk booking Kavling dengan Nomor Lot : B1 Kavling AR di perumahan Assalam yang beralamat di Jalan Cempaka Raya Kelurahan Cimpago Ipuah Kecamatan Mandiangin Koto Selayan Bukittinggi Provinsi Sumatera Barat, selanjutnya pada tanggal 10 Februari 2020 dibuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (SPPJB) antara saksi NOVRI, SE selaku pihak kedua dan terdakwa selaku pihak pertama dengan disaksikan oleh Istri saksi NOVRI, SE dan pada saat yang bersamaan saksi membayarkan langsung uang muka secara tunai kepada terdakwa sebanyak Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) untuk Kavling Unit rumah yang saksi NOVRI, SE beli yaitu pada Kavling AR-BI dengan spesifikasi unit rumah 2 lantai dengan luas tanah 5x10 M2 dengan harga Rp. 505.000.000.- (lima ratus lima juta rupiah)
• Bahwa uang yang telah saksi NOVRI, SE setorkan kepada Terdakwa untuk membeli 1 (satu) unit rumah yang bertempat di Perumahan Assalam tersebut lebih kurang Rp. 211.500.000,- (dua ratus sepuluh juta rupiah) dengan rincian uang muka bertahap sebesar Rp. 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah), cicilan per bulan yang telah saksi NOVRI, SE bayar selama 30 (tiga puluh) kali angsuran sebanyak Rp. 136.315.000 (seratus tiga puluh enam juta tiga ratus lima belas ribu rupiah) dengan minimal angsuran sebesar. 2.500.000,- (dua juta limaratus ribu rupiah) jika ada uang lebih boleh dibayarkan lebih, serta biaya tambahan bangunan sebesar Rp. 19.300.000,- (sembilan belas juta tiga ratus ribu rupiah) dan uang booking kavling sebesarv Rp. 1.500.000,- (sejuta lima ratus ribu rupiah), untuk pembayaran uang muka saksi membayarnya melalui transfer bank ke rek bank Nagari dengan norek 02010103000695 A.n PELITA ANDALAS SEJAHTERA CV, untuk pembayaran cicilan perbulan saksi NOVRI, SE melakukan pembayaran sampai dengan angsuran ke 16 melalui transfer bank ke rek Bank Nagari dengan nomor rekening 02010103000695 A.n PELITA ANDALAS SEJAHTERA CV namun pada saat sebelum jatuh tempo pembayaran angsuran yang ke 17 saksi NOVRI, SE di panggil oleh pihak developer agar datang ke kantornya untuk memperbaharui SPPJB yang lama dengan yang baru, karena CV. PAS berganti ke PT. MS Karya dan untuk pembayaran ke 17-27 dibayarkan melalui transfer ke rekening BCA dengan nomor rekening 8125139805 A.n MIFTAHUL JANNAH SEJAHTERA kemudian angsuran ke 28-30 melalui transfer ke rekening Mandiri dengan nomor rekening 1110000111068 A.n MIFTAHULJANNAH SEJAHTERA, dan untuk pembayaran biaya tambahan bangunan saksi NOVRI, SE melakukan pembayaran melalui via transfer Bank sebanyak 3 kali transfer, 1 kali transfer ke rekening Bank Nagari dengan nomor rekening 02010103000695 A.n PELITA ANDALAS SEJAHTERA CV dan 2 kali transfer ke rekening BCA dengan nomor rekening 8125139805 A.n MIFTAHUL JANNAH SEJAHTERA.
• Bahwa pada saat saksi NOVRI, SE sudah melakukan  total pembayaran mencapai angka Rp. 175.000.000,- (seratus tujuh puluh nlima juta rupiah) bentuk fisik bangunan pada saat itu hanya pondasi dan dinding lantai 1  dengan kondisi pembangunan baru + 10% yang mana baru dibangun Pondasi, dinding lantai 1 kiri kanan dan belakang masih bangunan kasar sekira bulan Desember 2021, dan saksi NOVRI, SE masih melakukan pembayaran cicilan tiap bulannya sampai bulan September 2022, karena terdakwa mengatakan kepada saksi NOVRI, SE paling lama tanggal 30 Oktober 2022 rumah akan siap huni dan terima kunci dengan dituangkan dalam surat pernyataan terima kunci dari terdakwa tertanggal 4 Januari 2022 yang disaksikan oleh Sdra FITRAL ASWANDI selaku Manager Konstruksi dan Sdra RIAN AFFANDI selaku pengawas lapangan dan saksi NOVRI, SE berhenti melakukan pembayaran cicilan pembelian unit rumah di perumahan Assalam pada bulan Oktober 2022 dikarenakan terdakwa telah mangkir dari perjanjian.
• Bahwa sekira bulan Juni 2021 saksi Jusrianto juga melihat iklan di internet marketplace yang menawarkan unit perumahan dengan memakai sistem pembayaran syariah dan tertarik dengan iklan tersebut kemudian mendatangi kantor PT. Miftahuljannah Sejahtera Karya yang beralamat di jalan Soekarno Hatta No. 90 Kel. Manggis Ganting Kec. Mandiangin Koto Selayan Kota Bukittinggi untuk menanyakan perumahan tersebut dan pada saat itu Terdakwa selaku developer dan Direktur PT. Miftahuljannah Sejahtera Karya menjelaskan bahwa masih ada kavling tanah yang masih kosong di KAV. ARK A1 dan A2 dan Terdakwa mengatakan bahwa tanah tersebut sudah dibayar lunas dan sertifikat sudah atas nama Terdakwa sambil memberikan foto copy sertifkat tanah tersebut, disamping itu Terdakwa juga menyampaikan bahwa pembelian unit perumahan dilakukan dengan memakai sistem pembayaran syariah tidak melibatkan bank dan jika pembayaran sudah dilakukan sebesar Rp. 200.000.000.- (dua ratus juta rupiah) rumah sudah siap dihuni.
• Bahwa selanjutnya saksi Jusrianto membeli rumah di perumahan Assalam dengan spesifikasi unit rumahnya type 100 rumah 2 lantai dengan luas tanah 6x10 M2 pada tanggal 3 dan 4 Juni 2021 secara kredit seharga Rp. 500.000.000 (lima ratus juta rupiah) dan dari harga tersebut saksi Jusrianto sudah menyetorkan uang sebesar Rp. 270.030.000.- (dua ratus tujuh puluh juta tiga puluh ribu rupiah) kepada Terdakwa yang dibayar secara bertahap baik secara cash maupun transfer bank ke rek milik perusahaan PT. MIFTAHULJANNAH SEJAHTERA KARYA dan dibuatkan Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (SPPJB) tertanggal 8 Juni 2021.
• Bahwa terdakwa sudah melakukan pemasaran sebelum adanya kepastian Hak atas tanah sebagaimana diatur dalam pasal 22C ayat 1 PP nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman dan sudah melakukan penjualan rumah, padahal belum menyelesaikan status Hak atas Tanah tersebut sesuai Pasal 137 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, dimana pada saat pemasaran dan penjualan Terdakwa tidak menjelaskan kepada pembeli bahwa status Hak atas tanah tersebut merupakan Hak Milik dan belum berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) Perusahaan PT. MIFTAHULJANNAH SEJAHTERA KARYA sehingga seharusnya Terdakwa tidak membuat dan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan pembeli karena belum menyelesaikan status hak atas tanah.

-------Perbuatan terdakwa sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 154 Jo Pasal 137 UU RI Nomor 1Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Jo Undang-Undang No. 1 Tahun 2026 Tentang Penyesuaian Pidana. --------------------------------------------------------------------------